Groei van zorgvastgoedmarkt zet door na sterk eerste half jaar

Investeringen in nieuwbouw aangejaagd door vastgoedfondsen
Het transactievolume in het eerste half jaar kreeg een flinke impuls door de transactie van het Albert Schweitzer ziekenhuis in Dordrecht aan NorthWest Healthcare REIT (ca. € 110 miljoen). Zonder deze transactie zou het transactievolume in H1 zijn achtergebleven bij het eerste half jaar van 2019 (€ 446) en 2020 (€ 413). De transactie van het Albert Schweitzer ziekenhuis buiten beschouwing gelaten, bedraagt het gezamenlijke aandeel nieuwbouw, renovaties en transformaties in de eerste helft van 2021 62%, terwijl dat in 2020 nog 44% was en in 2019 zelfs 33%. Deze transacties leveren een belangrijke bijdrage aan het terugdringen van het oplopende tekort aan ouderenwoningen en de kwalitatieve mismatch van de voorraad. Voornamelijk institutionele beleggers en vastgoedfondsen investeren in nieuw zorgvastgoed op goede locaties, al dan niet in samenwerking met zorginstellingen. De toegenomen belangstelling voor nieuwbouw is te verklaren door het beperkte beleggingsaanbod van bestaande bouw alsmede de verhoogde overdrachtsbelasting op bestaande bouw per 1 januari jl.

Rol buitenlandse beleggers neemt toe
Internationale partijen nemen in het eerste half jaar met 45% een toenemend aandeel van het beleggingsvolume voor hun rekening. Tussen 2018 en 2020 schommelde dit aandeel rond de 30%. Naast de aankoop van het Albert Schweitzer ziekenhuis door NorthWest Healthcare REIT, wisten ook de Belgische beursgenoteerde beleggers een aantal grote transacties te bewerkstelligen. Cofinimmo kocht voor € 30 miljoen zorgcampus Monnikenberg in Hilversum en Aedifica kocht voor € 20 miljoen het Retraitehuis in Uden.

Steeds meer buitenlandse beleggers zien de Nederlands zorgvastgoedmarkt als een aantrekkelijke assetclass. Dit heeft nieuwe toetreders tot gevolg. Zo trad het Franse Perial in het eerste half jaar van 2021 toe tot de Nederlandse markt door de aankoop van een nieuwbouwcomplex in Heerlen met daarin 60 appartementen en studio’s die op basis van een masterlease overeenkomst langjarig zijn verhuurd aan Stichting Philadelphia Zorg.

Internationale beleggers brengen ervaring en kapitaal mee voor investeringen in de Nederlandse zorgvastgoedmarkt. De focus ligt op complexen die op basis van een triple- of double-net overeenkomst langjarig verhuurd zijn aan een zorgexploitant. Internationale beleggers ervaren in Nederland een beleggingsklimaat dat momenteel gunstiger is dan in de meeste andere Europese landen. Er is veel buitenlands kapitaal beschikbaar en deze beleggers kunnen veelal volstaan met een scherper rendement dan veel Nederlandse beleggers. Hierdoor kunnen zij zeer competitieve biedingen uitbrengen. Manon Kuipers, specialist zorgvastgoed bij Capital Value: “De interesse in zorgvastgoed is momenteel enorm. Het toetreden van internationale beleggers in combinatie met nieuwe toetreders uit Nederland leidt zichtbaar tot een toename van de concurrentie in deze assetclass, zeker wanneer het gaat om grotere transactievolumes. Door de grotere concurrentie en het stagnerende aanbod in deze asset categorie zijn aanvangsrendementen het afgelopen half jaar verder gedaald’.

Vraag naar zorgvastgoed zet door
In het eerste half jaar van 2020 leek de groei van het beleggingssegment zorgvastgoed even te haperen als gevolg van de net uitgebroken coronacrisis. In het tweede half jaar van 2020 was die aarzeling echter voorbij. Uit eerder onderzoek van Capital Value onder beleggers en corporaties bleek dat de komende drie jaar een recordbedrag van 6,3 miljard euro beschikbaar is voor investeringen in zorgvastgoed. Vanwege de grote kapitaaldruk en efficiëntie vragen voornamelijk internationale en institutionele beleggers naar grote volumes, met een ideale grootte vanaf circa 15 miljoen euro per transactie. Het gemiddelde volume per transactie blijft echter achter: in de eerste helft van 2021 was de gemiddelde grootte 10,2 miljoen euro inclusief de transactie van het Albert Schweitzer ziekenhuis in Dordrecht. Zonder die transactie lag het gemiddelde volume op 7,9 miljoen euro, nog steeds boven het gemiddelde van 7,1 miljoen euro in het eerste halfjaar van 2020.

Manon Kuipers: ‘De eerste zes maanden van 2021 kenmerken zich naast een record transactievolume ook door een gebrek aan nieuwe investeringskansen op de markt. Dit leidt mogelijk tot een lager transactievolume in de tweede helft van het jaar. Er is de komende jaren een forse uitbreiding van het aantal ouderen- en zorgwoningen nodig. Als ontwikkelaars, corporaties en beleggers meer schaalgrootte toepassen bij de realisatie van nieuwbouwprojecten, kunnen we voorkomen dat de tekorten de komende jaren nog verder zullen oplopen.’